小产权房、宅基地拆迁是否有补偿

在实践过程中，虽然有的小产权房购买者的合同得到了法院的支持，可是小产权房始终面临着产权问题。那么究竟有没有补偿呢，有以下两种情况：

1、小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

2、小产权房是属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

而关于宅基地上房屋拆迁，所依据的是《土地管理法》等相关法律法规，对于已经纳入到城市规划类的，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》或是地方性规定来给予补偿。

根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。”简单点来说就是，不能降低被征收人在拆迁之前的原有生活水平。

农村集体土地上房屋拆迁补偿方式一般有三种：一种为货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。另一种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。最后是两种补偿方式可结合使用。

拆迁补偿金额是宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）。

征地拆迁中如果自己的房子被认定成违法建筑时，不必慌张，因为政府是不能想拆能拆的，必须要按照法律所规定的程序实施。而且有的是可以通过处罚，补交地价，然后责令补办手续后合法化的。

在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。旧改的必然性主要有四点:一是土地资源稀缺，二是人口密大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五。三是产业升级快，大家之前来深圳，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级。四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题.

旧改项目流程图，概括为三步走，从计划到规划，再到实施阶段。

首先是意愿征集阶段，收集大家的意愿，申报主体进行申报，再由政府相关部门批准纳入城市更新年度计划，计划形成之后是计划公示阶段(5-10个工作日)，然后再形成专项规划，到最后规划批示，同时进行的过程还有拆迁赔偿、选择市场实施主体，实施主体也就是开发商，后续阶段涉及到开发商实施操作的过程。

意愿征集一般要求在一年内完成，但旧改项目是不可控的，我们也不知道具体什么时间完成，但它要求是在一年完成，约40天审批公示，从审批到公示40天是明文规定的时间，也有一说是45天。公示之日起形成单元规划大概需要1-2年时间，按照很多旧改项目实施的案例来讲，大概是1-2年形成公示，所以很多人讲五年一个旧改周期，针对单个项目来讲，从意愿征集到项目规划公示，到最后实施，一共需要五年时间，这是按常规来统计。针对小地块更新，未来的方向肯定是纳入单个地块统筹来实施的，小地块在3000平米以上、10000平米以下。

拆迁补偿安置协议中内容约定，这里涉及到的文字内容比较多,这是查阅很多份拆迁补偿协议总结出来的。

一是补偿方式，涉及到货币、产权调换，还有一种是产权调换货币补偿。

二是补偿金额和支付期限，补偿标准参照同期同区域市场成交均价或市场评估价，二者取其高，一般在正式拆除房屋的时候，货币补偿全部支付。

三是回迁房屋的面积，产权证明登载面积或实际测绘查丈为准，面积差异一般是正负3%，差异面积按约定价格补偿差价，一般是(甲方)拿到项目预售许可证的时候。

四是回迁分房，楼层基本上是现场抽签确定，停车位按规划一般一户一个，停车位只有使用权，每个月的管理费还是要交。

五是搬迁期限，开发商发出拆迁通知书30天内要求原业主进行搬迁。

六是过渡期涉及补偿和过渡期限。这里有一点需要注意，每个项目、每个开发商和业主签合同时都涉及到保密的约定，前期开发商对产权也有约定，就是必须没有任何争议，产权比较清晰，也不存在转让、合作、合作行为，没有对房屋和地块进行设置抵押。

深圳小产权房“拆迁赔偿”从小产权现状看“拆迁赔偿”

第一部分是讲三旧现状，分为三种形态，包括城中村、旧工业区、旧城区，这里有一些旧改涉及到的相关物业形态，如城中村，现在涉及到小产权房、农民房比较多;

关于小产权房:小产权房其实没有实实在在的称谓，其产生的原因，一是高房价的催生，在城市发展过程中，深圳的房价特别是经过去年的一轮上涨之后是非常高的。产生小产权房的另外一个原因是土地制度。

深圳小产权房建筑达到38万栋，建筑面积高达4亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.3%，1999年3月进行了一轮确权的过程，有35万栋小产权确权了。旧改要的是快速、平稳推动旧改项目!越多业主登记意愿征集，旧改速度则越快!深圳小产权房，如果追根溯源的话是比较复杂的，可以说很多人都是在小产权房旧改拆迁中得到了赔偿!所以有人想买是可以的，他们都知道机遇和风险是对等的，但有个益处是很明确的房子在你手上，房子永远是保值的！！！一、拆迁流程:

1、确定拆迁范围。

2、现场设立拆迁办公室。

3、登记房屋信息。

4、拆迁赔偿细节及赔付标准协商。

5、同意拆迁的户数达到一定比例，方可继续拆迁。二、深圳小产权房拆迁会如何赔偿?应该按照怎样的赔偿标准执行?

拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱，一种是赔房。至于赔偿标准，每个旧改项目都不一样，一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准，再具体到不同情况的房子，赔偿标准会略有差别。三、拆迁款赔偿受益人是谁?

对于房屋所有者(本村村民)而言，当然希望赔偿款赔付给自己，但是对于购买了小产权房的小业主而言，也希望能得到相应的补偿。

下面房巴巴列举几个深圳小产权房拆迁补偿案例！

案例1.2017年深圳最早最大的城中村之一白石洲旧改拆迁。

拆迁补偿业主共分为四种类型：

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。

另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/，或许这是一个多余的选择吧？！

下图是白石洲拆迁赔偿方案。

案例2018年深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿案例。

1．老祖屋置换：平房（瓦房）按建筑面积12比例置换住宅或公寓。

2．厂房置换：按建筑面积21比例置换住宅或公寓。

3．永久性结构建筑置换：

商业：首层60%按建筑面积1:1.3比例置换住宅或公寓；首层40%二层以上按建筑面积1:1比例置换住宅或公寓

住宅：按建筑面积1:1 比例置换住宅或公寓。

规划内居住用地未建房部分：按每栋480m2置换住宅或公寓，扣除建筑费用1500元/m2。

规划内居住用地已建房部分：已建未达到480m2，按480m2面积置换住宅或公寓。

集体房屋和空地部分：经评估测算后，给予土地拥有人物业置换或补偿住宅或公寓。

深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿案例

案例3.深圳龙岗布吉木棉湾城市更新项目旧改拆迁赔偿案例

一种是赔房：按照开发商测量面积1:1赔偿安置房，精装交楼

一种是赔钱：赔钱就是安置费加装修房搬迁费加加回签款加各种奖金大约3万一平

深圳像这种拆迁补偿案例还有许多许多，比如1.龙岗区布吉街道木棉湾入口片区城市更新单元（范围调整）；2.龙岗区平湖街道力元吓片区城市更新单元（范围调整）；3.龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元；4.光明新区光明办事处光明大街光晟龙钻城市更新单元；5. 坪山新区坪山办事处正奇工业区城市更新单元；6.坪山新区坪山办事处汤坑老围片区城市更新单元；7.龙华新区观澜办事处蚌岭片区城市更新单元；8.龙华新区观澜办事处放马埔旧村片区城市更新单元；9.龙华新区龙华办事处钲尚机械工业区城市更新单元；10.龙华新区民治办事处伟特工业区城市更新单元。具备拆迁补偿方案大家可以在网上查，在此就不一一列举了。

在深圳已经发生过的小产权房拆迁案例中，我们不难发现，在登记产权信息的阶段，每一个深圳小产权房业主都可以提供房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，这些都是拆迁补偿给现业主最好的证明，所以最终赔偿受益人是购房的业主