深圳小产权房拆迁补偿标准

在深圳遇到拆迁，到底是怎么赔偿的？都能赔偿吗？深圳的拆迁房获得物业补偿的项目主要分3种：拆除重建类城市更新（旧改）、土地整备、棚户区改造。小产权房拆迁补偿标准：对于小产权房的补偿，首先要确定的是补偿对象，因为小产权房在法律上的特殊属性，其中很容易涉及非法买卖。所以在确定补偿时，不仅要考虑法律规定，还需考虑房屋实际情况，本着公平公正的原则来确定征收补偿的权利人。

今天我们针对小产权房

拆迁的赔偿问题 给大家分析一下划重点

一、认识各类房产证

一般情况下，小产权房是由村集体组织或者开发商建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的。按照严格的法律来讲，小产权是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证的，购房合同也不可能在房管局备案。所以购房者是拿不到合法合规，有效的房产证。

表1：产权类别一览表

村委或开发商印发产权证明材料：

历史违建回执：

两证一书：

二、城市更新项目拆迁补偿

01 旧住宅区

按建筑面积1:1.2的比例或按套内建筑面积1:1的比例回迁商品房或商务公寓。

02 统建楼

统建楼是由政府或经批准的政府相关部门和单位统一建设、统一价格、统一定向出售的，既具有商品房性质又具有政策性住房性质的住房。一般按建筑面积1:1的比例回迁商品房或办公楼。

03 利益统筹类

私宅赔偿比例：一般按建筑面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。

赔偿标准参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文）。房屋赔偿方式分为以下两种情形：

【情形一】已登记产权的房屋（绿本私宅）：区分原村民和非原村民。具体补偿方式如下：

表2：已产权登记的房屋补偿方式

表3：各类型非商品房货币补偿的计算方

【情形二】未经产权登记产权的房屋（无证私宅）：区分原村民和非原村民。具体补偿方式如下：

私宅赔偿比例：一般按建筑面积1:1置换住宅商品房；具体比例由业主和开发商协商确定。

旧屋村物业置换比例：按一般按照建筑面积1:1.5置换住宅商品房，具体比例由业主和开发商协商确定。

04 旧村类改造

旧屋村一般按建筑面积不低于1:2的比例补偿商品房或商务公寓。

除临时性建筑外，永久建筑都可以通过城市更新赔偿红本商品房；赔偿不区分是否有房产证，但是旧屋村赔偿比例会抬高；一般也不区分业主是否外来，有些会区分层数赔偿不同的比例；根据前期测绘查丈或房产证明材料所载建筑面积，按照1:1-1:1.3的比例赔偿商品房/公寓。

【情形一】一般项目按照建筑层数区分赔偿比例，较低层数建筑的赔偿比例上浮。

【情形二】有些项目按480㎡建筑面积分界，区分赔付物业类型。以白石洲搬迁补偿方案为例，480㎡以下（包括480㎡）的可赔偿住宅，大于480㎡的建筑面积部分只能赔偿公寓。

三、 总结

由于小产权房在拆迁时有巨大的拆迁利益，绝大多数的原房主在拆迁时都会反悔，主张买卖合同无效。一旦被法院确认买卖合同无效，购房人获得的拆迁利益则会大打折扣。但是本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，本集体与非集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。因为我国法律法规并没有禁止本集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

在制定搬迁补偿安置方案的过程中，不同类型的项目所考虑的因素不同，导致最后搬迁补偿的结果也会存在差异。