深圳房产跌了六大原因

回顾过去一整年我国楼市的发展，整体都是以跌为主，下降幅度也一天赛一天的大，那些楼市经验充足的人，虽然也没有预料到这样的情况，但仍对房价回温抱有较高期望；反观很多小白看不到其中的规律，一度认为未来我国楼市有极大的可能会崩盘。前者显然是正确的，因为房价变化向来是一种规律，只是这次的上涨要比以往来得更晚一些；后者之所以会产生这一偏执的想法，多半是没有考虑到以下6点，来一起看看：

第一，劳动者需要工作机会

房地产改革二十年来，该行业之所以能成为我国经济发展的支柱，很大一部分原因，就是其衍生出了承建商、建材商、房屋中介、家具装潢等五花八门、成百上千的职业。这些行业为大量的劳动者提供了工作机会，相关从业者正是靠这一相对固定的经济来源，才让自己生活得到强有力的保障。

如果楼市崩盘，房地产及其衍生行业，整体的经济效益必然会下滑，因为买涨不买跌是广大消费者的购房习惯，此时很多人都存有持币观望的态度。当房屋销售量直线下滑时，很多撑不下去的公司，万般无奈下只得通过降薪裁员等方式开源节流。不管是被开除还是收入减少，抑或是看不到企业发展前景主动离职，都会造成社会整体失业率增加的结果。

照此趋势发展，首先各个城市的消费需求会萎缩，因为大家没有足够的资金，去购买一些生产出来的产品，一来二去又会有很多行业效益下滑，国内生产总值也会因此降低；其次这些失业人口，想通过歪门邪道赚钱的几率会增加，进而引发一系列的社会治安问题；最后照此趋势再发展下去，许多没有其他行业从事经验的人，不得不依靠国家的保障生活，整个社会的经济负担都会因此加重。

第二，政府需要足够的财政收入

随着社会经济的发展，房子及其相关行业，为政府提供的税收总量呈逐渐上涨趋势，这笔资金也已经成为国家部门财政收入的主要来源。而正是有了这笔充足的储备款，各地的基础设施建设数量才会不断增加，同时老百姓的幸福感才可以呈现逐渐上涨趋势。

如果房价下跌势头较猛，这些自顾不暇的老板们，连最起码的存活都成了一个问题，根据相关的法律规定，自然也不必再为政府缴纳，像之前一样多的税款。这一情况的出现，其一会让地方债务流动性风险增大，其二财政支出的可持续性会逐渐受到制约。

虽然上述这些不好后果，一定程度上会减轻财政对土地的依赖，但我们应该注意到，当前疫情对经济的影响尚未消散，地方财政很难在短时间内，寻找到一个新的经济增长点。

第三，实体经济需要发展

实体经济的发展，一定程度上还是取决于房地产行业的经济效益如何，二者呈正比关系。如果楼市崩盘，实体经济发展的资金来源势必要大幅减少。久而久之社会上的不正当竞争数量势也会增加，失去了实体经济的支撑，所有一切将如泡沫一般终究会消散。若国家的可持续性发展得不到保障，中国的社会地位也将一路下降，可能连最大的发展中国家这一地位都保不住。因此在找到一个新的依靠前，房地产行业是我国经济发展支柱的地位绝不能被改变，楼市崩盘也根本属于无稽之谈。

第四，银行需要盈利

贷款向来是银行的主要业务，楼市崩盘后，广大购房者的信心明显不足，没有购房需求自然不需要贷款，此时金融机构的主要经济来源会被切断，本身盈利情况自然不容乐观。那些趁人之危的债务人，看到这样的情况，难免会动断贷的歪心思，如此银行的破产速度将逐渐加快。

第五，物品的价格是价值是相统一的

一栋栋房子展现在大家面前的背后，是开发商、承包商等很多行业强强联合，共同努力了好几年在做支撑。就拿开发商来说，他们从一开始的选址拿地，到中间的谈合作、进行规划，再到接受国家部门的检验，最终通过后才能销售。这期间耗费的精力和金钱不在少数，而价值规律中，一个东西的价格和价值是相统一的，所以房子的售价，势必不会脱离本身的价值肆意大跌。

这也给那些想买房的刚需家庭提了个醒，如果当下自己的经济实力允许，趁着房价下跌节省成本入手新房，未必不是一件好事。我们不能只看到房子的居住价值，其与人们生活中必须要面对的落户教育等事情紧密挂钩、以及有着金融投资等属性，也得引起大家的关注。

第六，新业主不满意大跌

如果房价大跌，那些刚买了房的新业主，势必会感觉心里不平衡，虽然房价涨跌都属于基本操作，但当这种倒霉事情真的降临在自己头上，一些法律意识淡薄之人难免会走上断贷或者房闹的道路。断贷势必会严重影响个人征信，钱房两失、再无申贷资格、个人出行和子女升学受限都是极有可能发生的；房闹则严重危害了社会秩序，这种事出现的次数多了，消费者对开发商的信心也就逐渐衰退。

2022年上半年的深圳楼市，消息很热，市场很冷。

统计数据显示，今年上半年，深圳新房成交1.6万套，同比下降38.3%；二手房成交9965套，同比大跌近65%，创下自2007年以来的最低点。

“这行情，没买的就拿着现金观望，担心收入成问题；买了的不敢卖，担心买不回来。” 一位深圳业主对《中国经济周刊》记者说。

多位受访人士认为，当前市场信心不足，成交低迷。有专家称，随着新房大量推售、周边市场回升、疫情纾困政策出台、前期针对房地产的定向降息等因素影响显现，下半年二手房市场将有所好转，深圳楼市会触底反弹。

深圳楼市低谷徘徊，

一二手房销量倒挂加剧

2021年2月，二手房成交参考价机制出台后，深圳楼市尤其是二手房市场，从去年年中到现在都处于低谷期。

根据国家统计局数据，2021年5月，深圳二手商品住宅成交销售价格指数由上月的持平转而下降0.1%，随后一路下行，直至今年四五月份才止跌转涨。

二手房成交量也有较大幅度下降。2021年，深圳二手住宅成交40699套，同比减少57.3%。2022年上半年，全市二手房成交9965套，同比大跌近65%。

对于上半年的表现，深圳市房地产中介协会分析称，受去年下半年延续的严厉调控，叠加春节以及年初反复冒头的疫情等多重因素影响，第一季度市场明显处于承压状态，直接拖累了上半年的总体交易量。

新房的交易相较更活跃。除了5月，上半年深圳新房住宅成交量均高于二手住宅。据深圳市房地产信息平台，6月份，深圳新建商品住宅成交3008套，同比增长16.52%；二手商品住宅成交2241套，同比下降0.22%。

“这是过去十几年从未有过的现象。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在其个人公众号上表示。多年来，深圳二手房交易量是新房的2倍左右，今年上半年，这个比例开始反过来了。

李宇嘉分析称，2020年集中供地以后，深圳就开始限制新房价格。同时，批量供地开启。当“新房限价”遇上“批量供地”，就会有大量既便宜、供应又多、成本又低的新房涌现。同时“学位均等化”开始落地，新房项目一般都有名校。于是，二手房的优势迅速褪去或弱化，更多的刚需人群买新房。再加上开发商资金链普遍紧张，新房有各种优惠，又没有那么多税费，交易量就比二手房好很多。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁发文指出，按照这种态势，明年二手房成交量占比可能滑落到30%左右。未来若干年内，随着新房大量上市，供需关系将大面积改善，房价也将由此得到合理控制。与此同时，二手房参考价政策将长期严格执行，二手房成交量和价格将受到持续性影响。

观望情绪浓厚，炒房客涌入东莞

挂牌价一定程度上显示出当前业主的信心。据深圳贝壳研究院数据，2022年上半年，深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。

在深圳从事6年房地产中介的杨青青表示：“二手房出了指导价，房价下跌，加上房子税费、月供成本，很多人前两年买的房都是亏本的。”对普通购房者来说，即使房价不跌，在买房的税费、供楼利息等方面已经支付了不少成本。

小颖在深圳有两套房，其中一套买在2021年，“正好买在了‘山顶’”。她直言，这两年一直处于被套牢的状态：“前两年没有跌很多，去年跌得也没有很夸张，今年开始跌得比较狠了。宝安区亏了两三成，福田、南山和龙岗区大概亏了一成。疫情第三年，大家心态发生了变化，越来越多接近指导价放盘的。”

另一位今年“上车”的业主也有类似的感受和体验：“上半年差不多20个新楼盘几万套房，只有一个新楼盘当天卖光，其他10多个都在打折。市场太冷了。我的房子就是按照指导价买的，且卖家包税。”

杨青青说，这确实是今年年初的现象。二三月份比较低迷，按指导价成交的房子比较多。不过她也表示，到五六月份的时候成交，基本就很少有按指导价卖的了，除非业主有手上欠债、需要套现、房子有硬伤等情况。

由于上半年市场回暖态势不及预期，业主放盘量意愿未有明显提升。

杨青青表示，目前放盘的业主没有年初多，二手房很少成交，推的房源也明显变少。“因为很多业主前几年买的不算挣钱，按指导价肯定不卖，而且刚需换房的人边换边买也不着急，可能看好了才会放。”

另一位深圳中介黄涛则表示，有些业主觉得现在是比较好的换房时机，打算低进低出。“现在不着急就不会低于指导价卖，而且豪宅市场也一直很坚挺。”

值得一提的是，7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，宣布除莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区外，28个镇街全面解除限购。

黄涛表示：“东莞一宣布放开，很多深圳客户过去直接下手买了几十套。3.5万元/平方米左右的单价，首付降低到两成还可以分期付，这对他们很有吸引力。”

下半年深圳楼市行情如何演绎？

随着疫情逐渐平复、LPR持续下调等，市场信心有所恢复，五六月深圳二手房成交量缓慢回升，成交量企稳在每月2000～3000套。

杨青青向《中国经济周刊》记者表示：“跟二三月份相比，2000套/月的成交量算是回暖，但按照正常的市场来说是中等往下的，正常应该是4000套/月的水平。”

尽管市场需求有待释放，深圳仍在持续加大供应。根据深圳市住建局发布的住房发展年度实施计划，2020—2022年，深圳计划供应商品住房用地分别为125公顷、149.3公顷、215公顷，再创新高。

7月6日，深圳市住建局发布《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》，提出申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人，拟加入公积金“一人购房全家帮”的城市阵营。

这一系列举动，是否表明深圳楼市下半年将会回暖，甚至松绑？

李宇嘉接受《中国经济周刊》记者采访时表示：“深圳楼市的底部已逐步显现，但从触底到反弹还有多长的时间不好说，因为这是U形底部，下探的过程也在逐步夯实底部，在底部徘徊，然后慢慢回升。”

他表示，作为一个以二手房为主导的城市，深圳现在的二手房市场低迷。深圳有换房需求的人比较多，二手房市场和新房市场存在比较强的联动关系，二手房市场一旦无法企稳，新房市场也不稳定。“所有城市六月份都比5月份有改善，只有深圳6月份二手房成交量比5月份还降了。二手房市场不回暖的话，深圳楼市反弹是很难的”。

同时，李宇嘉认为，深圳楼市政策调整只有几个方向，一是对入户买房的限制，二是限购区域，三是限售，目前都不太可能作出调整，只能在市场需求上挖掘潜力。随着新房大量推售、周边市场回升、疫情纾困、包括前期针对房地产的定向降息因素影响显现，下半年二手房市场会有所好转，深圳楼市有望触底反弹。

受访中介也对下半年的市场持相对乐观的态度。杨青青说：“现在可以明显看到成交数据往上走，开发商打折优惠又活跃了，政府拿出比较好的地出来拍，豪宅成交也不错。我们往年都根据这些来判断。”