那你看完后会发现所有的财富密码不在刑法里，而在各种政策里。

3月21号，深圳发布《不动产登记历史遗留问题处理规定》意见征求稿。

这可是大事件哈，很多人向小婷表示官方文件不好理解，那小婷就和你们一起梳理一下。

首先我们得搞懂几个概念：

1，不动产是房子，这个大家都知道。

2，登记是干啥？是为了确定权属。

3，历史遗留问题是指啥？大家都知道小产权房，小产权房是民间的说法，官方就叫历史遗留建筑。

那么这份文件用白话解读就是有历史遗留问题的房子要登记确权。话说这些字我们都认识，但是组合在一起愣是看不明白对不对？不知道这下我说明白了吗？

现在我们再来细捋一下文件里的条文。

第一，要将以往没完成的历史遗留违建的普查登记，现在要开始全面去梳理并且申报登记。图片

第二，明确不可以转正的有哪些：占基本农田，占生态红线，占用公共设施以及市政交通设施的占用，也就是说规划用途不是住宅，但你建房住人的就不能确权登记。

在这里提示一下：买小产权房不仅要避开以上说的，还要避开绿本房，贪便宜买房是要吃亏的哈。在这里给大家科普一下，为啥不建议大家买绿本房：小产权房的绿本在手续上确实更加正规，在之前两证一书历史遗留的房屋在补交地价和罚款后，也能换取绿本。由此可见，绿本在狭义的法律意义上来讲，会比两证一书历史遗留更具法律效力。国土局的备案，让房屋所属权更加清晰保障。为什么说选择更有保障的房屋而不建议你们去买呢？下面我们一起看下绿本证书内部的玄机！

可以看到，在“绿本”中明确标明：“本证所记载的房地产不得买卖。抵押（典当），出租需按有关规定办理”。也就是说，一但房屋申领了绿本，国土局档案里的房屋权属人是不能变更的。买了“绿本”的房子，即使是签了合同，国土局也只承认原业主为房屋所有人，“买卖合同”的买受人也只是享有使用权。投资小产权业主最关心的拆迁，就是这种官方认可对房屋影响的最好体现。当“绿本房”遇到拆迁，拆迁方只认绿本的证载人。房屋任何时候遇到拆迁，拆迁补偿对象都为原业主，对于目前使用的业主，由原业主协商补偿。我们不建议在绝对的利益面前考验人性！深圳小产权房的纠纷官司基本就是这个绿本搞出来的。

站在原业主的角度，补地价办绿本相当于给了自己房子一个“名份”。这一个“名份”把拆迁和自己绑在了一起，并且在拆迁时享有更高的赔偿比例。对原业主，绿本是一种保障！站在购买者的角度，虽然享有了房屋的使用权。一但遇到拆迁，自己的房子毫无保护，只能眼睁睁看着本该属于自己的利益流失，原业主只需要按本金+利息补偿购买者。

总的来说，小婷不建议购买带绿本的小产权房，绿本保障的对象是原业主。不管是投资或自住，买小产权选择两证一书，历史遗留，不占基本农田，不占生态红线，不占用公共设施以及市政交通设施的占用的房源才能更好的保证自己的财产安全，这也是小婷一直强调的。

第三，登记以后确权是要给发证书的，什么书呢？当然是不动产证书，不过得要加上一个非一般商品房的备注。这个备注是啥意思呢？毕竟你不能一下子整的跟商品房一样，还是要有些区别的，虽然承载的居住功能一样，但你没有花园小区也不是正宫嫡子，这回权属也明确了。图片

第四，申报登记的将进行测绘来确定你房子的建筑面积，所以说律师见证书上写的面积其实无所谓的，以实际测量为准。

第五，完善规划用地，房屋质量鉴定，消防鉴定，这就算为综合整治做前期工作，这工作其实早就进行中，2025全市全面去瓶装燃气，各个村这不都咚咚地挖吗？

怕有些朋友不懂，在这里给大家科普一下什么是综合整治？

综合整治也是城市更新（旧改）的一种。这是成本最低的一种城市更新，主要是对城中村的配套，给水、排水、电力、通信、燃气、道路交通、公共设施、沿街景观、安全措施等等，做进一步的优化，以提高居住环境的旧村改造！一是为了保留与提升中低层收入阶段的人员的住房需求，二是为了更好更合理，更有序的开展拆除重建类的城市更新。

第六，明确不动产年限起始的日期，意思不是下证都算第一年。

第七，这是重点哈，要求依法缴纳地价，税费，罚款，滞纳金。看到这里大家也不用担心交多少，多也不会太多，反正太多没人交，你也不能没收人房子对吧？你只要记住这就是政策的趋势，至于政策落地那没个五年八年都不可能，深圳小产权房知道都怎么来的吗？那就是一次次下政策，一次次抢建抢出来的，在深圳真正的验证了撑死胆大的，饿死胆小的。图片

还有一点主意哈，很多人关心那些已经立项旧改或利益统筹的怎么办？答：和这个政策无关，因为你房子拆除回迁给你商品房，走的还是旧改登记确权体系。

其实我早就说过，你们可以看一看，2022年深圳小产权房最新政策最重要文件解读！早就预测深圳小产权将迎来转正，还有很多人说我是中介炒作啊什么的，文件规划多看看自然就明白了，去年十四五说解决历史遗留建筑产权问题，作为政府公共住房的补充路径之一

年初经济大会上说了，深圳作为税制改革先行先试地区，深圳征房产税，一半房产不登记不确权不发证，只收那20%商品房的？你觉得可行吗？

深圳小产权未来的趋势，你不能错过的机遇！

小产权在深圳承载着大部分人的居住需求，转让已司空见惯，这次全面普查登记办证是给它一个事实上就存在无法规避的一个合法身份，关键也给深圳合法增加一笔巨量的地价款收入啊！可谓是皆大欢喜。

估计还有人不懂，那农民房合法后价格会怎样啊？不夸张讲翻倍都是少的。香港也有小产权，叫村屋。基本是周边商品房价格的60%，深圳安居房人才房也基本是周边商品房的60%左右，而现在深圳小产权房呢？是周边商品房的30%-40%，之所以一直涨不起来，主要也是担心权属问题，这回把权属问题给落实了，也就没啥好担心了。

还有人说文件上没说谁买就归谁啊？这个我还真可以明确告诉你，文件里有说，只是你们不常读文件不知道这句话啥意思哈，第一章第三条原文《处理原则》不动产登记历史遗留问题处理工作坚持尊重历史、实事求是、以人为本、便民利民的原则，解决存量，严控增量，努力化解社会矛盾。

其实深圳好多关于小产权的政策都有这句话，啥叫尊重历史，实事求是，以人为本呢？

尊重历史：历史就是发展太快，房子盖就盖了，要尊重。

实事求是：小产权房没产权走的就是一个物权转让，你收钱了谁买就是谁的，这就叫实事求是。

以人为本：你想啊一栋楼是有一个所谓的房东，那他收钱分套转让给N多人了，那是不是非要确权给他一个人啊？哪个制定政策的脑子能有这么不好使，自己找事呢？那买了房屋的那些人还不闹上天，你们觉得那是以人为本吗？

当然，这是保护多数人的事实权益，这回明白处理的原则了吧？

也有很多商品房的业主可能会担心，这么多农民房合法上市交易，会不会导致房价大跌啊？这个你大可不必担心，对商品房房价只起到稳定作用，小产权除了一些村委统建楼，大部分的居住舒适度，品质是无法改变的，其价格定位始终也都会是最便宜的。对生活品质有要求的中产阶层来说，首选的还是居住品质更好的商品房。而对小产权业主而言，合法了办证了名正言顺的买卖了，至于补交的钱嘛，以后谁买的谁承担。商品房交易税也是买家承担的哈，交多少钱？你们自己琢磨去吧，当然这个政策将来出台后肯定会出很多细则的，比如你补地价按什么比例才合理呢？人们才能接受呢？转正后交易买卖的税费以什么标准来收取？土地使用年限怎么计算啊等等......

客观上小产权永远是深圳楼市托底的，起到一个类似廉价保障房的功能，虽然小产权在深圳楼市金字塔的结构还是没改变，但是小产权最让人担心的权属问题解决了，价值自然也就不同。不夸张的讲，对于现在在深圳打拼的你来说，这是给你低价上车扎根深圳并且财富增值的最后的几年机会，都说我们赚不到认知以外的钱，愿你打开认知，我现在就愁钱不够多，好想再多囤几套！