引言

深圳常住人口达2100万，据官方统计，民房有507万套，商品房189万套。大量的民房储量为1400万左右人口提供了住处。

在天涯上潜水多年，经常看那些大牛们发的各种帖子。简单的说我的很多思维逻辑的改变都是那些好的帖子的启示，也学习了很多有用的东西。非常感谢天涯，发自内心的。

深圳小产权10年从业者，想说一下小产权的各种情况。先从什么是小产权说起吧

小产权房是指在集体土地上建设的房屋，未向国家缴纳土地出让金等费用，其产权证也不是由房管部门颁发的，而是由乡政府或村颁发，购房合同在国土房管局不会给予备案。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。宏观来说，小产权房主要有以下几方面特点：

①建设用地的性质不是国有土地，而是集体土地或宅基地。

②没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局没有备案

③不能办理独立红本。

其实没有独立红本的都可以称为小产权。农民房，村委统建楼，军产房，绿本房还有大红本，这些都是没有独立红本的，也属于小产权类别。

深圳的小产权房的发展吧，深圳政府公开说深圳没有小产权，只有国有土地上的违法建筑。这跟深圳的飞速发展有关系。

深圳的发展是全国独一无二的，急速的发展壮大也产生了与其他大城市不一样的规划问题。20世纪90年代，深圳大量外来人口涌入，这个时候商品房的供应比例是远远不够了。为了解决日益增长的人口住房问题，政府鼓励村民、个人、开发商建小产权。由于没有规划和规范管理，导致大量建设不合理，直到1999年深圳出台停止建设的政策，颁发历史遗留证书。但没有太多实质性作用，又分别在2004、2009年出台相应政策，停止小产权建设和交易，但由于巨大的利益面前很多村民开发商还是继续抢建，但到2014年出台严厉措施，从此以后小产权不再有新建。

2014年后这批开发商有的去东莞惠州开发小产权，有一部分留在深圳，收购旧楼翻新改造再出售，目前市面上都是这样的比较多，因为收购成本越来越高，改造房子越来越小

这就是深圳小产权发展逐步历程，很多细节就不说了，涉及太多内幕，小产权为什么可以建，为什么出了这么多政策还是可以建，你不要以为是偷偷可以建起来的，你就是搭个棚子街道办都马上知道，何况一栋楼建起来他们会不知道。

很多人会说小产权有风险，我不能完全否认，是有过风险的案例。量多了基数大了什么事什么人都会出一些，但只要我们不贪小便宜，注意土地性质，找靠谱的人买这个风险是完全可以避免掉的。如果我们自己不规避，大产权也出过很多风险的事。

小产权给大家的感觉是冷门，很少，不是主流。其实在深圳小产权的占有量是所有房子的60%以上，在关外有些地方甚至达到90%。我们来深工作者住的城中村都是小产权，数量上一点都不少。交易量上也就这两年少了，这是因为小产权不让建了，市场存量少了很多。

深圳常住人口达2100万，据官方统计，民房有507万套，商品房189万套。大量的民房储量为1400万左右人口提供了住处。

在深圳大家都知道，不是核心地产的商品房也要5万一平起步，随随便便一套3房大几百万，大部分人只能望楼兴叹。还有日益上涨的租金要花去很大一部分收入，在这种情况下，小产权的交易水到渠成，是建立在强大的需求上的。

现在小产权的律师见证可以作为小孩申请公立学位的住房认证，可以落户，拆迁一样的赔偿就说明政府已默认了。

楼上有网友问怎么避坑，我忽然想到外行对安全的认识跟本行业人对安全的认识是不一样的。很多买房的问最多的是小产权安全不？拆了怎么办？会不会拆了不配？这些问题听多了，有时感觉好笑。但真正的风险他们却没有意识，容易被忽悠。

买房小产权风险的规避，首先说绿本房。什么是绿本房？深圳绿本房定义：绿本房和商品房共同点在于都有在国土局备案，而商品房可以上市交易，绿本房是中国开发最初给本地居民颁发的个人房屋归属权证，所属本地村民私有产权证，不能作为商品上市交易。

绿本房产证是非市场商品房，不得转移，抵押受限制。简单地说就是深圳1998年之前在村集体土地上经过正规报建手续建起来的房子，国土局颁发绿本，有备案。是不可以上市交易的。大家看明白了吧！看起来啥问题都没有，但市面上纠纷最多的就是这种。

很多买了这种房的买家，当初并没有留意或看到这种绿本产权证，看了其他证件直接签了买卖协议。当初买的时候便宜，平安住着没啥问题，后来房价大涨，原业主反悔又要原价收回房子，依据的理由就是绿本房不能买卖，这种打官司的很多。还有拆迁，房子卖了10几年了原业主大把反悔，这种打官司最多了。放在人性的角度想想，当初30几万卖出去的100多平的3房，现在拆迁补偿比例1:1.2的商品房，价格翻了几十倍，巨大的利益面前，不要考验人性。

买小产权第一步就是避开绿本房。土地性质，这个也很重要。其实也不用我多说，网上搜一下或想一想也明白了。小产权二手房要规避的是一房多卖，这个比较简单，找靠谱的中介，房子的情况打听清楚就可以了。

说到土地性质问题，不好多说，我就提个简单的比喻。你住宅的房子的土地性质是工业用地，那就是打的擦边球，暂时不管没什么，管的时候这就是依据。

继续更新，3年疫情，困惑，惆怅，迷茫。对于我们这种收入不稳定的人群内心的不安全感和对于未来的不确定性的恐慌时时刻刻伴随着。上有老，下有小的今年大家肯定都深有体会吧。

深圳是一个非常特殊的城市，要说它的特别之处那还不止一个，它的发展才几十年，而成就又是如此之高，可谓是一个年轻而有十足动力的城市。如果要说到它的城市，最绕不过去的一个话题就是深圳的房子，深圳房价高而且涨幅空间也大，在北上广深四大一线城市中，最特色的就是深圳的总体住房中却有一半以上的房屋是小产权房（以城中村为代表），还存在着一定量级的小产权买卖市场，这是一个多么特殊的存在。至于为什么深圳会有那么多的小产权房？而且还有那么多人买卖小产权房，我们就必须去了解深圳的发展历史。

深圳于1980年正式成立为广东省的一个经济特区，是中国最早实行对外开放的四个经济特区之一，它享有了很多特殊的优待，发展迅猛。

在深圳这几十年的高速发展下，人口以井喷式涌入，由于当时商品房的发展缓慢，在一段时间里造成了一定的住房压力，此时当地农民房发挥了作用，租金便宜十分亲民，为大量的普通打工人提供了租得起房的保障。

然很多当地人也嗅到了商机，有资金的也开始新建更多的更高层的农民房来出租，后来也加入了大量的外地人进入，和当地一起合集修建小产权房进行出售以获得更高的利润，直至形成我们今天看到的一个较大的小产权房交易市场，并且蔓延到了深圳周边城市。至于深圳为什么那么多人会买小产权房？

一是，刚开始部分人的带动，逐步滚雪球扩大了市场；

二是，商品房总价高，门槛高，而小产权房价格非常亲民，为普通人能够安心长居深圳提供了一个稳定的家。现在深圳的小产权房市场很大，虽然它的弊端也多，但是已经被深圳人接受，交易市场大、信任度高、流通率高，也是大家会去买的一个原因。

这就是为什么深圳会有那么多人买小产权房“因为房价在总体上一直处于上升阶段,导致很多人花光了积蓄甚至都买不起一套房,尤其是在一线城市,买一套商品房有的人甚至要努两三辈子才可以,所以就有了小产权房这么一说,深圳小产权房就是在深圳比较常见的一种房型。这种房型最大的特点就是价格方面比大产权房低,所以吸引了很多人购买。但是和大产权房不同的是,购买者在购买深圳小产权房的时候是没有限制的,只要资金足够就能买并且可以落户深圳