深圳小产权房为什么受到市场认可？

小产权房在深圳直存在，深市政府多年以来一直进行打击，但是小产权房却一直发展到现在。据统计，深圳小产权房交易数额占深圳建筑的60%以上，这也是深圳市政府一直管理的难题，不可能全部拆了，当然更不可能拆一部分！

毕竟，深圳是中国的的经济城市体，正在一步一步向香港靠近，民生问题处理得挺不错！经济也一直保持在城市的前沿。

深圳小产权房的特殊情况，我们发现，它并不具有向全国推广的可能。一方面，深圳历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能。

同时很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。

当然，深圳小产权房问题不可能永远搁置。小产权房的实质，是打破了国家对城市土地供应的垄断

这一方面会对各个城市的“卖地财政”构成冲击。另一方面也存在违反国土利用规划，浪费国土资源的风险。这两个核心，是解决小产权房问题的关键。

目前，从2014年底开始，深圳小产权房基本已经停建了，政府已经加大打击力度，到2020年，深圳已经没有新建的小产权房了，在将来，之前的小产权房慢慢转化成商品房，以后深圳没有：“小产权房”这个词了！

那么小产权房之后的政策又会怎样呢？

日前，南方日报记者走访龙华新区清湖与茜坑社区，听取原村民对于“小产权房”转正的种种声音，不少受访者对记者说出了上述看法。

今年4月起，深圳开始落实《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（试点实施办法）（下称《实施办法》）。所谓历史遗留违法建筑，即深圳官方对村集体内部成员在所控制的土地上自行兴建的各类用于出售或出租的房屋的专称，其中就包含大量住宅，也就是俗称的“小产权房”。这些住宅没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不予备案，因而不能合法流通，亦无法融资、抵押、贷款。

根据《实施办法》，深圳将在首批12个社区及一个街道率先试点，根据建筑实际持有人的不同情况，分类给予确认产权、没收、拆除或临时使用等不同处理办法。其中，住宅类违法建筑将“适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益”，即部分属于原村民的住房将确权后给予正式的入市资格。

龙华新区清湖与茜坑幸运地入选本次纳入首批试点社区之列。一南一北正好位于龙华新区管委会中心区两翼的这两座社区，参差交错的工业厂房和大批村民自建私房，构成了社区的基本轮廓。和深圳原特区外诸多工业村一样，企业、工厂和数万名外来务工者支撑着二者的发展，富士康的部分厂区与宿舍即布局于清湖社区。

前段时间，茜坑社区刚刚开过村民代表动员大会，而清湖社区则因为力抓“三防”，动员会因此延迟但记者在两座试点社区走访发现，早已从媒体报道中获悉《实施办法》梗概的原村民，对于最新的优惠政策却并不太“感冒”，主要焦点集中于：对于房屋“转正”后的年限顾虑；缴纳罚款数额较大，期望政府能进一步“高抬贵手”；实施细节仍有待细化和明确，操作性不够；也有原村民对记者直言，《实施办法》未能充分考虑到原村民的实际情况，政策虽较之于以前有所让步但仍欠缺吸引力。

罚款之忧

一栋楼罚款多达20万元，数额大影响申报积极性

在清湖与茜坑，作为原居民的社区工作站工作人员与记者谈论最多的，是罚款。

根据《实施办法》，原村民所建符合“一户一栋”原则的违法建筑，总建筑面积在480平方米以上需要缴纳不同标准的罚款；违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按建筑面积每平方米处以100元罚款，多栋的第二栋按建筑面积每平方米处以200元罚款。

清湖社区工作站资深工作人员阿军告诉记者，清湖原村民的私房也就两三百栋，基本都是一户一栋，普遍都是七八层高，补差价至少也得4层楼，初步一估算每家都要掏个十万八万的，一年收租也就这点钱，现在一下子都掏出去了，许多村民不愿意。阿军直言，此前，大宝安时代搞“两规”，村民的私房超建部分只要补10块钱（每平方米）的差价，大家都没有去补，而如今罚款翻了几番，但拿到手的绿本和“两规”时代并无不同，依然不能抵押贷款。

阿军说，清湖还未开动员大会，《实施方法》工作站的人自己都还不够清楚，但是之前媒体已经铺天盖地地报道过一阵子，他在村里发现，村民们对报道反应很平淡。“不管红本还是绿本，拿证对居民没啥吸引力。”阿军说，除了罚款数额的顾虑，还有个原因在于，原村民中做生意的凤毛麟角，大多是在打工，没有抵押贷款的强烈需求，更何况，这么多年来不管是红本还是绿本，有证还是无证，似乎并未影响到居民的生活，而之前，即便没有红本，只要村委给个证明，村民也一样可以办理抵押。

记者采访发现，清湖原村民不愿意私房“转正”，这一点连茜坑村民们都知道，但说法却有所不同。茜坑工作站工作人员张哥告诉记者，清湖村民的私房几乎没有低于10层的，大部分15层高，每层在180平方米左右。以每层180平方米计算，15层楼多达2700平方米，按照800平方米以上的部分按建筑面积每平方米处以100元罚款计算，这部分的罚款就在20万元上下，这还是一户一栋的罚款部分。而记者在清湖社区清湖老村走访也发现，这里的农民私房挤挤挨挨，最低的都有12层。

阿军说，清湖作为试点让他觉得很突然，其实政府官员来社区走访了解的时候，社区并不乐意出头，“个人觉得，民治和大浪的部分社区，比如弓村、大浪商业区等，发展比较快的，或者村委统建楼比较多的，更乐意试点”。他说，虽然并未正式下村子去摸底，但他和工作站的同事们通过气，许多人没有主动申报的热情。

年限顾虑

宅基地上私房转商品房可否放宽“年限”？

在西坑社区工作站，围绕私房申报转正的问题，与记者攀谈的老张和华姐观点则截然不同。作为一名老党员和村干部，老张直言，自己肯定会主动带头申报，因为自己名下也就一栋楼，还不到480平方米，“房子合法了当然更好”。

华姐的家里也只有一栋四层小楼，但她明确表示，不会考虑申报转正。华姐纠结的不是罚款的问题，而是房子转为商品房后的年限问题。此前，媒体对于商品房产权年限70年满后归属的热炒，至今影响着人们的判断，而原村民也不能例外。华姐担心的是，如果拿到了红本，70年后，这房子还是不是自己的？

华姐的担忧在清湖与茜坑的原住民中很有代表性。30多岁的阿进也这么说，我们的私房是建在祖祖辈辈传给我们的宅基地上，转为商品房后，就变成了70年产权，子孙后代又要去艰苦奋斗，这显然是赔本的生意！

老张与华姐争辩，产权年限70年并不意味着之后房子就会易手，但华姐的回应立即让老张语塞：我不去申报，这房子土地永远是我的，我申报了，它可能是也可能就不是我的了，政策一变谁说得准呢？你愿意去担这个风险吗？

清湖社区的阿军直言，原村民的私房是建在宅基地上，这与普通商品房不同，因此，如果年限问题不给个合适的说法，会给原村民申报的积极性带来很大影响。

除了产权年限的顾虑，阿军还提到了一个问题，那就是房产分割。阿军说，他们这一代人基本都是好几个兄弟姐妹，大家集资建起一栋楼，如果办理了红本，一栋楼也就一个证，兄弟几个该怎么分呢？“如果能够像商品房一样，一套间或者一个楼层去办理一个证也好分配啊”。

缺乏明细，最好是因地制宜

实施方法还不够细致，操作性不足，也将影响试点效果，这是茜坑社区工作站老员工冬哥的看法。

冬哥介绍，茜坑社区原村民的自建房不过900多栋，而外地人建起的楼房多达1700余栋，整个社区本地人口2000多人，外来人口多达五六万人，社区名下9个小型股份公司仅有一两个盖有小产权房。

根据实施方案，原村民办理红本与绿本均涉及补缴地价，违反“一户一栋”原则所建违法建筑的多栋部分，多栋的第一栋按现行公告基准地价的25%补缴地价，多栋的第二栋按现行公告基准地价的25%补缴地价；原村民符合“一户一栋”原则的住宅类历史遗留违法建筑在480平方米以内的部分，按照申请转为商品性质时的公告基准地价的10%补缴地价。

但地价如何界定，方案并未细说，而这正是原村民们比较在乎的地方