小产权和回迁房区别哪个划算

近年来，城市更新刺激了深圳楼市的供应，其中有许多包含许多小产权房的城中村更新项目。

在深圳高房价的背景下，一些投资者开始将目光投向深圳体量巨大、价格低廉的小产权房。其中，“动迁指标房”等投资标的越来越多，利益链条逐渐浮出水面。

号称比小产权房“更安全”

众所周知，在官方的说法中，深圳没有小产权房，只有“违章建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地国有化，但深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一。

“我们做的和一般的小产权房不一样。”陈乐和几个朋友在深圳平湖开了一家中介公司，但这家公司看起来和其他中介公司有点不同:它专门从事城中村拆迁房屋的买卖。

在他看来，市面上的小产权房虽然价格低，但风险也高，一些看起来“高大上”的小产权房根本没有拆迁的可能。他们公司办的城中村回迁房也是指村里没有产权登记的小产权房。然而，一些开发商已经入驻讨论城市更新。部分原村民可能急需资金，挂出一定的动迁面积出售。这些房子经过城市更新确认后，就可以拿到产权证了。

“这么跟你说吧，我给你推荐的村里的房子，都已经被开发商搞定，开始收意愿了，还在正式签约开始收房子的阶段。现在买这些房子，其实就是买回迁权(期房)，买下来跟村委会确认权利，然后跟开发商签合同，还可以拿到回迁阶段的租金，这种回迁指标房可遇不可求。”陈乐说。在他看来，除了价格优势，在交易过程中不限购、不占名额也是这类房子的优势。不过这种房子需要一次性付款。一旦与开发商签订拆迁补偿协议，在回迁房交付之前，基本上不可能再在市场上交易。

“翻几倍”的诱惑

记者发现，“平湖回迁房”和“龙岗万科回迁房”...所有明码标价的“无社保，不购房，买了就能赚”的回迁房，都被公开发布在一些网站论坛、微信微信官方账号上，甚至在闲鱼平台上出售。

“央企开发商，深圳包河站地铁口物业2.8万平红本回迁房。不需要深户，不需要5年社保，没有额度！3年交房卖4.6万到5万！隔壁二手房已经4.5万平米了，货量有限。”闲鱼上买卖回迁房的广告很吸引人。

看着这些激动人心的广告词，提问的人不在少数。一位房产中介在向记者销售时，“描述”了这样一个时间表:绿海城回迁房的投资回报。现在价格是19000元每平米，协议可以到25000元每平米。2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼。到时候会卖到每平米6万元。

陈乐用来游说客户的房源，门槛似乎更低，似乎更有吸引力:龙岗沙贝阁动迁指标房，早100万左右买一套70年的拆迁红房子，单价13000元每平米，补偿比例基本1:1.3。目前龙岗单价最低的动迁指标房，距离延伸线荔园站约1.6公里，距离16号线龙洞村站约1.2公里。“龙岗中心城的恒大城之光也是老牌项目。拆迁改造前，那里的回迁房指标是每平米7000元左右，现在小区附近的二手房每平米4万多。现在有人卖罗湖二线花卉种植场棚改项目回迁房指标，但项目已经在建，所以现在每平米5万多。且不说地段好，现在白石洲的动迁指标房每平米7万，但看看现在南山的高房价，白石洲如果真的建起来绝对能卖个超高的价格。”

有购房者告诉记者，中介的口气是，只要能顺利与开发商签订《房屋拆迁补偿安置协议》并加盖公章，就说明已经完成了确权。记者也咨询了一家房地产公司。基本上只要村里认可，开发商就会认可投资人的身份，但主要风险还是集中在开发商的旧改上。

根据何仪城市更新集团提供的数据，2019年，深圳市计划公布城市更新项目102个，计划公示112个。今年年初至5月31日，拟公布34个项目，31个项目。由于各方利益的博弈，深圳很多城市更新项目已经停止，甚至搁浅。一家房地产企业的城市更新部工作人员告诉记者，即使正常情况下，一个城市更新项目的改造周期也要5年左右。事实上，深圳大部分城市更新项目的进展并没有想象中那么顺利。

关于“如果不签拆迁补偿协议，原村民会反悔。我该怎么办？”？会不会有一房二卖的风险？"对于这些问题，陈乐的回答模棱两可. "如果真的有反悔的情况，只能按照合同上说的违约责任来执行，但是我从来没有遇到过这种情况。"

虽然周期长，但由于房源稀缺，需要苦苦寻找，中介业务规模越来越大。“3%的佣金，我们和正常二手房中介的收费标准是一样的。”3%的佣金是陈乐能得到的报酬。

信融(全国)房地产律师团队主任律师张懋镕认为，直接与开发商签约后，除非开发商资金链断裂或项目烂尾，否则比购买其他小产权房风险小。但深圳的小产权房也存在投资风险，包括卖方债权人的查封和执行，以及无法过户和卖方违约。期房买卖纠纷时常发生。由于大多是在没有任何权属证书的情况下出售，且时间跨度较长，房价波动较大，法律风险较高，属于卖方违约多发的领域。我建议你谨慎对待他们。