深圳“小产权房”：不按套路出牌
众所周知，深圳不存在所谓的“小产权房”。严格意义上讲“小产权房”是指，在农村集体土地上建设的房屋，且其产权证由乡政府或村政府颁发。
但深圳情况特殊，1992年和2004年，深圳发生两次农村城市化改造。改造结束后，深圳全市原农业户口人员全部转为城市居民，农村集体土地转为国有。进而，深圳市在土地全部国有化的前提下，所谓的“小产权房”便成为了历史遗留的“违法建筑”。
作为“违法建筑”的深圳“小产权房”所涉及问题包括8类：占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；不按批准的设计图纸施工的建筑；擅自改建、加建的建筑；农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；逾期未拆除的临时建筑；违反法律、法规有关规定的其他建筑。
而其中的，部分“小产权房”违规占用建筑红线等现象，后续逐渐演变成所谓的“城中村”。2009年5月21日，深圳市人大常委会发布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。作为历史遗留问题的“小产权房”的处理提上了日程。但时至今日，自2021年年初至今，深圳的“小产权房”涨幅已经超过30%。值得一提的是，距今不过2年“小产权房”收购价涨幅均达到倍数以上。
其中，公明的“小产权房”收购单价由2年前的6000元涨到1万至1.2万；沙井“小产权房”由6000元-9000元涨至现在的1.1万-4万；龙华“小产权房”由1万-1.8万涨至现在的1.5万至4万。在“小产权房”买卖上，因属违规建筑物，深圳“小产权房”普遍不按面积出售，而是“按套卖”。此外，深圳“小产权房”具有不易辨识等特点，经历年的“发展”，其自身与普通商品房外观所差无几，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖。处于灰色地带的“小产权房”，问题频现继2020年“715”楼市新政后，在2021年开年之际，深圳又发布新规，将严格审查购房人资格，如违规3年不能买房，租房也将受限。
此后，深圳又在资金端，对经营贷、消费贷流入楼市问题房巴巴网进行摸查。在二手房市场，出台了“2.8二手房参考价新政”。然而，据相关报道，深圳有超过60%的“小产权房”。
此前，深圳楼市调控主要针对的是商品住宅市场，虽被成为史上最严管控，但“小产权房”却因权属问题处于灰色地带不断被关注。然而，深圳外来人口逐年递增，严格的楼市管控，令刚需购房者买不了商品房，从而只能扎堆去买小产权房，致使“小产权房”市场火爆。而对于购房者最关心的“小产权房”权属证明问题，目前有销售顾问表示，会签署《买卖合同》、有律师见证过户、村委物业公司可出具盖章文件等。但据了解，多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。
而且，律师见证并不能将交易合法化。深圳市司法局分别于2009年和2016年发布相关文件，对不符合上市条件的房产，因行为无效而见证无效。此外，也有购房者存在赌博心理。目前，房产交易市场存在带有拆迁概念的“小产权房”，此类房产的价格也因即将拆迁而水涨船高。此类情况，在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。
自从新房限价之后，不少城市都兴起了打新、万人抢房的事件。而为了降低新房市场热度，各城市也是各出奇招，其中一项就是积分摇号，最近更厉害的是深圳，从多个方面审核购房人资格。除了首付款来源，征信、户口本状态甚至买过小产权房都可能不被通过。有人表示，深圳新盘的审核严格程度基本是世上最难了。
此前深圳要求开发商的新盘入市要严格审核购房者资格，还要实施积分摇号制。最近某热门楼盘认筹，审核严格程度史上最难。拒绝理由包括最近一年流水未更新、收入证明不达标、不能提供覆盖首期款的资产证明、夫妻征信预期次数过多……其中比较重要的是买过小产权房和被查出房产代持他人名下。
买过小产权房审核资料不通过，这在深圳楼市影响是比较大的。因为小产权房本来就没得到官方承认，那影响到购买新房资格和申请安居房，肯定会导致部分想买小产权房的人打消计划。深圳微博房产表示，深圳小产权房办理过水电过户，供电局等会有备案，那就会影响申请其他房产。
流水、首付款这些之前也有，但现在的要求更加变态，打新门槛进一步提高。而这个楼盘的入围最低分值是72.5分，72分都只能陪跑。也就是说，要满足夫妻都没有购房记录、深户、有未成年孩子和205个月社保，才够入围；如果没有孩子，那社保年限要达到18年。看完这些条件，永远不要低估深圳人对买房的追求。
深圳买房越来越难了，二手房没人买，新房抢不到。二手房指导价出台一个多月，但买卖双方还在僵持中。数据显示，2月22日-28日深圳二手房网签量834套，3月1日-7日991套，但新政前几周的网签量是1900套-2500套。而且2月二手房网签只有5272套，1月有8971套，市场降温明显。
二手房不好买，新房要拼社保拼流水和各种审核，稀缺楼盘遭到哄抢。所以在二手房和新房冷热交替的情况下，尴尬的是改需和改善性群体。无房刚需还能考虑下新房，但改善需求，基本没有希望，分数都达不到入围资格，转战二手也很尴尬。指导价够，二手房上车门槛变高，按照指导价按揭贷款，首付款都会提高。小资家数据显示，深圳二手房均价7万/平方米，但能按照评估价贷款的概率不高啊。