首先我们要了解什么是集体大红本呢？

大红本房是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,有四证，但不能分割成独立红本的房子

1、报建手续

2、批地手续

3、建设许可证

4、建设规划许可证

没有预售许可证，也就是不能卖不能过户，只能租

用地分为:商业用地使用年限一般为40年;工业用地使用年限一般为50年

产权还是属于公司的, 交易是与公司签租赁合同。

大红本不能落户，不能申请学位，没有积分！水电及物业有部分会比统建楼，比小产权贵，特别是工业地上厂房改的。

历史背景：

原村集体很多破旧厂房宿舍已跟不上城市发展需要，空间利用不足，使用功能不全，又大量占用土地…

土地性质：工业用地性质，一本证不可分证

大红本可以进行抵押，但依我国《合同法》第229条规定、《民通意见》119条规定，买卖不破租赁，

如果遇到拆迁征收之类，毫无疑问，肯定有得赔的！不过是赔给权利人（开发商）

大红本都签什么合同，哪种是有效的？

租赁合同、有偿使用合同、权益转让协议、股权转让协议……，其他我就不列举了，最常见的有三种：租赁合同、有偿使用权合同还有权益转让协议。

按照土地出让合同和《合同法》看这个三种合同，只有租赁合同是有效的，其他的玩的都是文字游戏而已！

比如说：国有土地有偿使用，这个有偿就包括：1、使用权转让，2、使用权租赁，3、以土地使用作价出资或入股。由此来看，这个所谓的有偿，只能三选一；大红本不能拆分转让，亦不存在出资或入股；所以只剩下租赁了。

权益转让这个就更不用说了，土地出让合同已经声明不可以拆分转让！

入手大红本后，如果权利人发生变更，房子会被收回去吗？

这个问题在刚租的头20年内，不用太担心的！因为按照《合同法》第229条：所有权变动后的合同效力

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这个问题最大的坑点在于，如果在20年内的所有权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，这个就很麻烦了！

那么深圳小产权房里面常说的整栋楼大红本究竟是什么呢？

1、“以租代售”协议

与出租人签“以租代售”协议，约定租赁期限，国家规定不得超过20年。

《合同法》第214条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。通常此类“以租代售”协议，签订30-40年的租赁期限，此种约定是违反法律强制性规定的，租赁期限超过20年的部分不受法律保护。

深圳集体大红本房的性质是什么

（深圳集体大红本房的性质是什么图片来源于网络）

2、可能会出现“房钱两空”的情况

出租人一般是房地产开发商或房屋中介，如果在日后的经营过程中发生资金链断裂的情况，承租人在仅有房屋使用权的情况下，执行房屋或要求返还租金存在很大困难，可能会房、钱两空。

3、部分出租人无产权证或无权处分

承租人对“以租代售”的房屋产权情况不了解，存在部分出租人无产权证或无权处分的情况。在此种深圳小产权房情况下，承租人一次性支付了相当于购房款的巨额租金，一旦出租人“一房二租”或“先租再售”，承租人很难按租赁合同实现全部租期内的房屋使用权。

目前深圳各个区域有很多类似的，因此在签订“以租代售”协议时，一定要对房屋的产权情况有了解，对合同的具体条款的合法性进行反复确认后，并且充分衡量能够保障后续租赁合同履行的有效方法与后续履行租赁合同风险，再做决策。

总结

1、大红本不能落户，不能申请学位、不能积分！

2、大红本房最有效的合同是租赁合同。

3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，不过租赁合同会变成没有期限，出租人可以限时终止。

风险点：

1、如果中途发生权利人变化的话，可能最长的租赁只有20年！

2、土地到期之后，不一定能继续续！

3、出现征收拆迁补偿，会赔付到土地使用权利人手上

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