深圳小产权房买卖合同有效吗

依据我国《土地管理法》条款规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只拥有使用权，不拥有所有权，村民将房屋转让给外村人员的买卖行为得不到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故小产权房买卖合同按常理来说是无效的。

而《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》则再次重申，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

2019年4月30日，武汉新洲，阳逻关上街市场破败的现状，空无一人仿佛鬼城

因此，很多购房者对小产权房买卖望而却步。当然，更多的投资者的态度偏向于“法不责众”，认为尽管小产权房买卖合同尽管不受法律承认，但从来不仅我一个人购买，“共犯”多了，在拆迁或赔偿时，就有资格跟发展商或政府谈判。然而，实际又是什么个情况呢?下面我们从2个案例中分析：

案例一

生于东莞长安某村的陈某工作后就把户口从农村变更为城市户口，但他双亲的户口仍在农村，现在他们均已离世，在农村留下2套小产权房。

最终，刘某想将小产权房出售却遭到村委会反对，村委认为刘某已不是本村村民，没有权利处置这两套小产权房。双方一直争执不清，最终申请了法院仲裁。

法院判决：

法院认为，依据相关条例，刘某父母的小产权房满足遗产的概念，刘某作为其双亲的法定继承人理应继承该该小产权房的所有权。

虽然能合法继承，但在继承后，刘某因为不是该村村民，存在小产权房无法过户的问题，建议其尽快将这两套小产权房转让给该村的其他村民。

案例二

近日，在深圳龙岗某地，张某与韩某签订了《房屋买卖合同》，张某将自己的一套小产权房以80万元的价格卖给韩某。签合同当天，韩某向张某支付定金5000元，部分房款100000元。

一个月后，该小产权房遇到旧改拆迁，韩某想按照合同约定继续交付购房尾款时，张某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还韩某，韩某诉至法院要求张某继续履约。

法院判决：

法院认为，法律不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不允许转让给外村人员，不能办理房屋的产权过户手续。

本案中法院认定双方签订的买卖合同作废，由张某返还韩某购房款，驳回韩某要求张某继续履约的诉讼请求。

综上所述，购买小产权房最大的风险来源于卖家的反悔，小产权房买卖合同更像是一种君子协议，法律承认度低。但实际上，小产权房买卖中，卖家反悔的情况还是少数，尽管卖家反悔，法律也会保护买家最基本的利益，收回购房本金不是问题。