本文所说的小产权房包括上述两种房屋，即宅基地上合法批准建设的房屋和违章建筑。

第一，合法的小产权房

1.同一集体经济组织成员(即同村村民)之间的转移。这种行为是法律不禁止的，所以购房合同是合法有效的。对大家来说，还是没用。想买房？先成为村民。

2.转非本村居民(包括其他村村民和城镇居民)。从目前的司法实践来看，各地法院对该行为没有统一意见，但多数法院倾向于认为购房合同无效。因为我国实行不动产与不动产相结合的制度，非村民在宅基地上购房的，宅基地随之转让，但是土地法和房地产法禁止，所以无效。当然也有法院认定有效的，因为合同法中所说的合同是违反法律强制性规定的，是指效力的强制性规定，而土地法和房地产法是行政性规定，不能说购房合同无效。这是法律领域的争议，不用理会。只要知道风险存在，充满不确定性，就不得不害怕。

购买会是什么样的？

在没有争议的情况下，因为事实上物权没有发生变化，房屋属于村民，购买人有使用权。没有房产证，房子不能上市交易，银行也不接受按揭贷款，只能住自己的房子。平时要提防房东不高兴会说合同无效收回房子。几十年后，使用期结束，或者遇到自然灾害，村民说，对不起，你该走了。

万一征地拆迁，对不起，补偿款只给村民，因为宅基地是村民的。当然，你可以提前和房东约定一旦征地拆迁可以获得补偿，但村民几乎不可能同意这样的约定，要么承诺几十年后没有征地拆迁，要么因为合同无效而逼你就范。无论哪种情况，吃亏的都是你。

第二，非法小产权房

这类房屋，也就是国土住建部所说的上述小产权房和未经批准在宅基地上搭建的违法建筑。一般来说，购房合同不具有法律效力，也有人说效力待定。但如果发生纠纷，法院往往不予受理，直接告诉政府、街道、国土局处理，也就是所谓的“先行政后司法”原则。政府、街道、国土局自己都为这种行为头疼。确实是违建。拆迁会影响社会稳定。不拆的话会有很多模仿者，以后会比较麻烦。请踢球。如果政府态度强硬，不管不管三七二十一，马上就拆，购房者要哭了。

如果我买了会怎么样？

除了上面说的风险，还要做好被强拆的准备。

一旦违法小产权房被依法强制拆除，购房者将无法获得任何补偿，面临血本无归的巨大风险。你可以说，你可以事先和村民约定，这种情况下你可以得到赔偿。醒醒吧，首先村民不会傻到答应拆迁补偿你；然后，村民的房子被拆了，政府一分钱都没给。为什么要花钱买？最后，双方都知道是违章建筑，都知道合同无效，都有过错，都要承担损失。

第三，如果买小产权房，如何防范风险？

首先要提醒大家，风险很大。然后，如果还想买，记得在买之前要求村民出示建设工程规划许可证、施工许可证、宅基地证、身份证明、代理人委托书、代理人身份证明等能够证明房屋权属和质量的证件；最后，多向身边的人了解房屋情况，尤其是政府有没有征地计划(有就算了)，附近有没有涉嫌违法建设拆迁的事件(如果有，注意，说明政府态度强硬，杀鸡儆猴)，买楼的人多不多(人多好办事)， 小区是否大(规模大说明房东有实力，物业管理会更好)，村民是什么背景。

第四，要特别注意

1.记得保留证据，比如录音，不管是和中介沟通还是和村民沟通。

2.很多人喜欢找律所做买房见证人，也就是律所出具证明，证明双方已经买房并遵守合同的事实。律师事务所购房见证未公证，无效合同仍然无效。公证处只有公证效力，但不会受理此类公证业务。深圳已经明令禁止律师事务所的这种行为，律师事务所的律师不得接受当事人的委托作证，否则将受到律协和司法局的处罚。